Gemeenten verantwoordelijk voor het afvoeren en opslaan van ontruimde woningen

Regelmatig krijgen onze dossierbehandelaars (of deurwaarders tijdens huisbezoeken) de vraag of er nog een regeling kan worden getroffen. Regelen lijkt makkelijk: Even afspreken welk bedrag maandelijks betaald moet worden. Maar hoe regel je het goed? Wet- en regelgeving / klantafspraken Zoals van ons wordt verwacht onderzoeken wij eerst wat wetten, regels en werkinstructies bepalen. Schuldeisers geven vaak een kader voor regelingen. Bijvoorbeeld een maximum aantal maanden dat de regeling mag duren. Duurt de regeling langer dan X maanden, dan hebben we vaak meer informatie nodig over de inkomsten en uitgaven. Wettelijk recht op een regeling is er (nog) niet. Als er na verschillende herinneringen niet is betaald en er zou in alle gevallen een wettelijk recht op regelen zijn, heeft dat iets van de niet-betaler ‘belonen’. Aan de andere kant is een betalingsregeling een goed instrument voor alle partijen om extra kosten, van bijvoorbeeld dagvaarding en het proces naar de rechter, te voorkomen. SMART Een regeling wordt door ons altijd getroffen via de bekende SMART-methode. - Specifiek : Welk bedrag wordt er betaald - Meetbaar : Wij monitoren de regeling en sommeren wanneer een termijn niet is betaald - Acceptabel : Is het voor de schuldeiser een goede regeling, conform werkafspraak. Dus vragen wij naast het inkomen ook de vast lasten en eventuele andere schulden zijn, zodat die naast een regeling kunnen worden betaald. - Realistisch : Als een debiteur een regeling aanbiedt, kijken wij of deze haalbaar is. Soms wordt vol goede bedoelingen een hoog bedrag per maand als regeling voorgesteld. Dan is het onze taak om na te gaan of dat haalbaar is op grond van de aangeleverde informatie. - Tijdsgebonden : Wanneer moet betaald worden? In overleg met de schuldenaar wordt afgesproken wanneer de termijn betaald moet worden en binnen welke termijn de gehele vordering dient te zijn voldaan. Cijfers 2024 AGIN Otten heeft in 2024 meer dan 12.500 regelingen afgesproken. Om wat meer context te geven: in dat jaar ontvingen we iets meer dan 18.000 nieuwe zaken en werd er in ongeveer 700 zaken gedagvaard. De regeling is dus een belangrijke vorm om betalingsachterstanden op te lossen. Regelingen kunnen op allerlei manieren worden aangeboden zoals tijdens een huisbezoek maar ook via telefoon, chat en website. Wilt u een regeling treffen? Klik dan HIER .

Afgelopen jaar heb ik met succes het eerste deel van mijn opleiding tot deurwaarder afgerond. Na enkele jaren ervaring te hebben opgedaan als incassomedewerker en jurist bij een deurwaarderskantoor, heb ik op 18 oktober 2024 met trots een nieuwe stap in mijn carrière gezet. Op die dag werd ik beëdigd tot kandidaat-gerechtsdeurwaarder bij de Rechtbank Maastricht – een mijlpaal waar ik met veel voldoening op terugkijk. Inmiddels heb ik al wat kilometers op de weg gemaakt en merk ik dat het werk als deurwaarder me goed bevalt. Het is een veelzijdige en uitdagende functie die zowel juridische kennis als praktische vaardigheden vereist. Momenteel zit ik in mijn laatste jaar aan de Hogeschool Utrecht. Naast mijn stage bij AGIN Otten Gerechtsdeurwaarders ben ik druk bezig met mijn afstudeeropdracht. Tijdens mijn afstuderen richt ik me op een diepgaand onderzoek naar de informatieverplichtingen en de ambtshalve toetsing. Ik onderzoek niet alleen de wettelijke kaders en relevante jurisprudentie, maar ook hoe deze in de praktijk worden toegepast. Mijn doel is om inzicht te krijgen in de naleving van informatieverplichtingen en de manier waarop rechtbanken ambtshalve toetsing uitvoeren.  Ik kijk uit naar een leerzame en waardevolle tijd bij AGIN Otten Gerechtsdeurwaarders en ben enthousiast om mijn kennis en vaardigheden verder te ontwikkelen.

AGIN Otten heeft onlangs een audit laten uitvoeren in het kader van de gerechtsdeurwaarderswet en de bestuursregel KBvG Kwaliteitstoets. Deze audit is op 16 oktober 2024 uitgevoerd door auditor H. Olivier (CorEco Trading & Consultancy) en het bestuur van de Koninklijke Beroepsorganisatie van Gerechtsdeurwaarders heeft ons op 11 december bericht dat zij tot het oordeel gekomen is dat aan AGIN Otten een positief toetsingsverslag wordt verleend. Het positieve toetsingsverslag heeft een geldigheidsduur van drie jaar en geldt tot 7 december 2027. Gerechtsdeurwaarders dragen een grote verantwoordelijkheid. Er wordt in de beroepsgroep dan ook veel aandacht besteed aan het bewaken van de kwaliteit van de ambtsuitoefening en dienstverlening. Dit gebeurt onder meer via toezicht en tuchtrecht. Met de Kwaliteitstoets heeft de KBvG een hoge standaard neergezet voor bedrijfsvoering en dienstverlening. Gerechtsdeurwaarders worden onder meer iedere drie jaar getoetst door een externe auditor, die daarvan een toetsingsverslag opmaakt, en tussentijds vindt een zelfevaluatie plaats. Daarin staat hoe de gerechtsdeurwaarder presteert op het gebied van bijvoorbeeld onafhankelijkheid, risicobeheersing en personeelsbeleid.

Op donderdag 7 november 2024 organiseerde AGIN Otten voor diverse opdrachtgevers de cursus Algemene wet bestuursrecht (Awb). De inwerkingtreding van de 4e Tranche van de AWB heeft gezorgd voor een stelsel dat veel raakvlakken heeft met het BW maar op vitale punten soms echt anders is. Tijdens deze cursus werd het systeem toegelicht door cursusleidster Maritza Bernardt en kreeg men aanwijzingen voor de invorderings- en executiepraktijk. De doelstelling was actualisering en verdieping van de kennis over dit onderwerp en het hebben van een leuke en leerzame middag. Het programma startte met een lunch en eindigde met een borreltje na afloop, verzorgd door Hoeve de Aar.

In nieuwsberichten in de krant of tv komt het regelmatig langs: “Er is beslag gelegd ten laste van …..”. Vaak gaat het dan om een zogenaamd conservatoir beslag. Wat is nu een conservatoir beslag? Een conservatoir beslag is een rechtsmiddel waarmee een schuldeiser in een vroeg stadium beslag legt. Bijvoorbeeld op gelden van de schuldenaar, die zich bij een derde bevinden, zoals het geld dat op een bankrekening staat. Ook kan het beslag gelegd worden op de onroerende zaak (woning/bedrijfspand). Het woord ‘conservatoir’ is afgeleid van het werkwoord ‘conserveren’, oftewel bewaren. Het doel van dit beslag is om te voorkomen dat de schuldenaar zijn vermogen kan wegsluizen voordat de rechter in een rechtszaak een definitieve uitspraak heeft gedaan. Wanneer mag je conservatoir beslag laten leggen? Voordat er conservatoir beslag gelegd kan worden, is er een machtiging van de rechter nodig. Dit betekent dat onze advocaat een verzoek moet indienen bij de rechtbank. In het verzoek moet aannemelijk gemaakt worden dat er een gegronde vrees is dat de schuldenaar niet aan zijn betalingsverplichting zal voldoen en dat beslaglegging noodzakelijk is om de vordering veilig te stellen. Na het verkrijgen van de machtiging, de beschikking, kan de deurwaarder beslag leggen. Dit kan alleen op de zaken of gelden waarvoor verlof is gegeven, hiervan mag de deurwaarder niet afwijken. De bank (als voorbeeld) wordt dan verplicht om het bedrag waar beslag op is gelegd te reserveren. Dit bedrag kan vervolgens niet meer door de schuldenaar worden uitgegeven totdat de rechter een definitieve beslissing heeft genomen. Wat gebeurt er nadat er conservatoir beslag is gelegd? Het conservatoir beslag blijft van kracht totdat de rechter een definitieve uitspraak doet. Mocht de rechter uiteindelijk beslissen, dan kan het beslag worden omgezet in een executoriaal beslag. Dit betekent dat de gereserveerde gelden of goederen worden overgedragen aan de schuldeiser. Wordt de vordering echter afgewezen, dan komt het beslag te vervallen en heeft de schuldenaar weer toegang tot zijn tegoeden. Conservatoir beslag is een krachtig middel dat u kan helpen om uw vordering veilig te stellen. Het is echter ook een middel dat zorgvuldig moet worden ingezet, gezien de juridische complexiteit en de mogelijke gevolgen voor de schuldenaar. Bij AGIN Otten staan we klaar om u te adviseren en te begeleiden bij het gebruik van dit instrument, zodat uw belangen optimaal worden behartigd. Heeft u vragen over conservatoir beslag of over andere juridische mogelijkheden om uw vorderingen te incasseren ? Neem gerust contact met ons op, wij helpen u graag verder.

Vroegsignalering speelt een cruciale rol bij het effectief beheren van huurachterstanden en het voorkomen van juridische geschillen. Recentelijk zijn er belangrijke uitspraken gedaan die van invloed zijn op hoe en wanneer u vroegsignaleringen dient te verwerken. Ook ontvingen wij in meerdere procedures vragen van de kantonrechter omtrent vroegsignalering. Wat is vroegsignalering en waarom is het belangrijk? Vroegsignalering houdt in dat u als verhuurder bij huurachterstanden een melding doet bij de gemeente, mits de huurder geen bezwaar heeft. Deze melding is bedoeld om de gemeente in staat te stellen om tijdig hulp te bieden en de huurder te ondersteunen voordat de situatie problematisch wordt. Dit voorkomt dat betalingsproblemen uitmonden in langdurige juridische procedures en financiële problemen. Nieuwe regels: wat u moet weten Van belang zijn twee termijnen: Wachttijd van 2 maanden: Na het indienen van een vroegsignalering, moet er een wachttijd van twee maanden worden gerespecteerd voordat u een dagvaarding kunt uitbrengen. Deze periode geeft de gemeente de kans om de melding te verwerken en de huurder te helpen. Vervaltermijn voor vroegsignaleringen: De vroegsignalering mag bij het uitbrengen van de dagvaarding niet ouder zijn dan zes maanden. Dit zorgt ervoor dat de informatie actueel blijft en relevant is voor de juridische stappen die worden ondernomen. Om te voldoen aan de regelgeving en om vertragingen of zelfs afwijzingen te voorkomen, is het belangrijk om vroegsignaleringen tijdig te doen. Het is raadzaam om een vroegsignalering onmiddellijk na de eerste maand van huurachterstand in te dienen. Hierdoor heeft u voldoende tijd om de verplichte wachttijd van twee maanden te respecteren voordat u een dagvaarding uitbrengt, vooral als de huurachterstand drie maanden bedraagt. Als u de nieuwe regels niet naleeft, kan dit leiden tot negatieve gevolgen. De Kantonrechter kan uw vordering geheel of gedeeltelijk afwijzen. Het is daarom van groot belang om de tijdslimieten strikt te volgen om juridische problemen te voorkomen. Heeft u vragen of behoefte aan specifieke adviezen over de impact van deze wijzigingen? Neem contact met ons op voor verdere ondersteuning en informatie.

Als ondernemer is het veelvoorkomend om algemene voorwaarden te hanteren. Echter, als u een clausule over incassokosten in uw algemene voorwaarden hebt opgenomen, kan het zijn dat de rechter deze clausule afwijst. Wij zijn dit recent in een uitspraak van een klant tegengekomen. Voor handelsovereenkomsten tussen bedrijven (ook eenmanszaken) onderling speelt dit niet. Maar als u ook overeenkomsten sluit met consumenten, is het essentieel op de hoogte te zijn van deze kwestie en de voorwaarden aan te passen. Het Hof van Justitie heeft een uitspraak gedaan over oneerlijke bedingen. Hieruit volgt onder andere dat een oneerlijk beding in algemene voorwaarden nietig verklaard moet worden en dat er geen aanspraak meer gemaakt mag worden op de wettelijke regeling. In de praktijk betekent dit dat als een beding in de algemene voorwaarden afwijkt van de wettelijke regeling met betrekking tot incassokosten, en de overeenkomst met een consument is gesloten, de incassokosten worden afgewezen. Dit geldt zelfs wanneer de gebruiker van de algemene voorwaarden het beding over incassokosten buiten beschouwing laat en alleen een beroep doet op de wettelijke regeling. Wij werden dus recentelijk geconfronteerd met een vonnis, en nagenoeg alle rechtbanken in Nederland nemen dat over, waarin de rechter de uitspraak van het Hof van Justitie toepast en de gevorderde incassokosten werden afgewezen. Ook wordt in sommige gevallen de rente afgewezen, omdat er een contractuele rente is opgenomen in de algemene voorwaarden. Met andere woorden, de incassokosten komen volgens de rechter voor uw eigen rekening en u heeft in het slechtste geval ook geen recht op rente. De rechter moet ambtshalve beoordelen of een beding oneerlijk is. Dit betekent dat de rechter dit ook zal onderzoeken als de consument geen bezwaar maakt tegen de oneerlijkheid van het beding. In een procedure moeten wij de algemene voorwaarden verplicht aan de rechter overleggen. Het is dus belangrijk om ervoor te zorgen dat uw algemene voorwaarden volledig in orde zijn. Onze juristen kijken graag met u mee naar uw algemene voorwaarden en geven advies over mogelijke aanpassingen, zodat uw voorwaarden aan de eisen van de rechter voldoen. Ook als u gebruik maakt van algemene voorwaarden uit uw branche- of beroepsgroep is het belangrijk naar de inhoud van de voorwaarden te kijken omdat deze ook oneerlijke bedingen kunnen bevatten.

Over de Wet kwaliteit incassodienstverlening (Wki) hebben wij u in het verleden al geïnformeerd. Deze is per 1 april 2024 van kracht. Daarnaast is het Besluit kwaliteit incassodienstverlening (hierna: Bki) dan ook van kracht. Als u buitengerechtelijke incassowerkzaamheden (het versturen van aanmaningen) verricht voor andere partijen dan uw eigen bedrijf is deze wetgeving ook op u van toepassing. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan VVE-en vastgoedbeheerders. Registratie incassoregister & incassoverbod Het verbod om zonder registratie in het incassoregister buitengerechtelijke incassowerkzaamheden te verrichten is pas per 1 april 2025 van toepassing. Tot die tijd kunt u uw incassowerkzaamheden zonder registratie blijven verrichten. Desondanks moet u wel voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen. Vakbekwaamheid Het Bki stelt eisen aan de vakbekwaamheid van uw medewerkers die buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verrichten. Verklaring omtrent gedrag (VOG) Uw medewerkers dienen per 1 april 2024 een verklaring omtrent het gedrag (VOG) over te leggen die niet ouder is dan drie maanden. Overige kwaliteitseisen Voorts is er nog een aantal kwaliteitseisen die direct zullen gelden. Het gaat om eisen met betrekking tot: - Inzicht en opbouw van de vordering; - Omgang met en informatievoorziening aan de debiteur; - Inrichting werkzaamheden en administratie; - Klachtenregeling en geschillenregeling; Wet kwaliteit incassodienstverlening (Wki) Besluit kwaliteit incassodienstverlening (Bki)

Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten aangenomen. De vaste huurovereenkomsten worden nu weer de norm. Het is in principe niet meer mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten, die van rechtswege eindigen na het verstrijken van de afgesproken periode. De nieuwe weet geldt voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Voor bepaalde groepen is het niet mogelijk om een tijdelijk huurovereenkomst af te sluiten met de verhuurder. Deze groepen staan vermeld in het Besluit specifiek groepen tijdelijke huurovereenkomst. De groepen zijn als volgt: Huurders die voor hun werk tijdelijk in Nederland wonen; Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken; Woningzoekenden die in een voorziening verblijven voor tijdelijke opvang, die in verband worden gebracht met problemen van relationele aard of geweld die hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen; Huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding conform de Wet maatschappelijke ondersteuning wordt afgesloten; Huurders van wie een bloedverwant in opgaande lijn in eerste graad of hun voogd voor een woongelegenheid van de verhuurder huurde en die op tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden; Woningzoekenden met minderjarige waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen, alsmede ex-verslaafden die tijdelijke begeleiding behoeven; Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 juli 2024.